Cuando compras o vendes una vivienda, uno de los momentos más importantes (y a veces confusos) es la firma del contrato de arras. En este artículo, te explicamos qué es, para qué sirve y qué debes tener en cuenta si vas a firmarlo en Cataluña.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda donde comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación en unas condiciones determinadas. En él se entrega una cantidad de dinero como señal o garantía de que la compraventa se llevará a cabo.
Este documento no es obligatorio por ley, pero es muy común y recomendable para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
¿Para qué sirve?
El contrato de arras tiene varios objetivos:
- Formalizar el compromiso de compraventa.
- Reservar la vivienda y sacarla del mercado.
- Establecer condiciones claras: precio, plazos, forma de pago, fecha de firma en notaría.
- Servir como garantía económica en caso de que alguna de las partes incumpla.
Tipos de arras
En España existen tres tipos principales de arras. En Cataluña, el más habitual es el primero:
- Arras penitenciales (las más comunes en Cataluña)
→ Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, asumiendo una penalización:- Si el comprador desiste, pierde la señal.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
- Arras confirmatorias
→ Son un anticipo del precio final, sin posibilidad de desistimiento. Si alguien incumple, se puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato. - Arras penales
→ Incluyen una penalización por incumplimiento, pero no permiten desistir. Se puede reclamar judicialmente la compraventa y la penalización.En Cataluña, las arras penitenciales están reguladas por el Código Civil de Cataluña (art. 621-8).
¿Cuánto se entrega en concepto de arras?
Lo más habitual es que el importe de las arras sea del 5% al 10% del precio total de la vivienda. Esta cantidad se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura pública.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Estos son los elementos básicos que debe tener:
- Datos de comprador y vendedor.
- Identificación de la vivienda (dirección, referencia catastral…).
- Precio de compraventa acordado.
- Cantidad entregada en arras.
- Plazo máximo para la firma de la escritura.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Reparto de gastos (habitual en Cataluña: notaría a cargo del comprador, plusvalía municipal del vendedor).
- Cláusulas específicas: por ejemplo, si el comprador depende de una hipoteca.
- Firmas de ambas partes.
Consejos antes de firmar
- Revisa el contrato con un profesional (abogado o agencia como HelloFinca).
- Comprueba que el vendedor es el propietario y que no hay cargas (hipotecas, embargos…).
- Si eres comprador, asegúrate de tener clara tu viabilidad financiera.
- Exige siempre una copia firmada por ambas partes.
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