Heredar una vivienda entre hermanos puede parecer sencillo, pero cuando existen varios propietarios pueden surgir conflictos sobre la venta, el uso del inmueble, los gastos o el reparto. En este artículo repasamos los problemas más habituales y las principales alternativas para resolverlos.
Heredar una vivienda entre hermanos significa, en muchos casos, pasar a ser propietarios conjuntamente del mismo inmueble. Cuando la vivienda no se adjudica íntegramente a uno de ellos, puede quedar en situación de proindiviso, de manera que cada hermano posee una cuota de la propiedad.
Esta situación puede funcionar sin problemas si todos están de acuerdo. El conflicto aparece cuando cada propietario tiene intereses diferentes.
¿Qué ocurre cuando varios hermanos heredan una vivienda?
Si varios hermanos reciben una vivienda en común, cada uno tiene una participación sobre el inmueble. Esto significa que las decisiones relacionadas con la vivienda deben gestionarse teniendo en cuenta los derechos del resto de copropietarios.
El Código Civil establece además que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y permite solicitar la división de la cosa común. Si el inmueble es indivisible y los propietarios no acuerdan adjudicárselo a uno compensando económicamente a los demás, la ley contempla su venta y el reparto del precio.
Problemas más habituales con una vivienda heredada entre hermanos
Falta de acuerdo para vender la vivienda
Es uno de los conflictos más frecuentes. Puede ocurrir que un hermano quiera vender y otro prefiera conservar la vivienda por motivos sentimentales, económicos o porque espera una subida de precios.
Para vender la totalidad del inmueble, los propietarios deben ponerse de acuerdo. Si no existe acuerdo, uno de los copropietarios puede solicitar la división de la cosa común. El propio Notariado explica que, si no hay acuerdo, esta situación puede terminar en un procedimiento judicial y en la venta del inmueble.
Uno de los hermanos quiere quedarse con la casa
Otra posibilidad es que uno de los hermanos quiera conservar la vivienda y compensar económicamente al resto por sus respectivas participaciones.
Cuando el inmueble es indivisible, el artículo 404 del Código Civil contempla precisamente esta solución: adjudicarlo a uno de los copropietarios indemnizando a los demás.
Esta alternativa también aparece en resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en casos reales de inmuebles heredados entre hermanos.
Reparto de gastos y mantenimiento
La vivienda puede seguir generando gastos aunque esté vacía: IBI, comunidad de propietarios, seguros, suministros, reparaciones o mantenimiento.
Por eso es recomendable dejar claro entre los hermanos quién se hace cargo de cada gasto y en qué proporción, especialmente cuando uno de ellos utiliza la vivienda y los demás no.
Diferencias sobre el uso de la vivienda
También pueden surgir problemas cuando uno de los hermanos quiere utilizar la casa como vivienda habitual, alquilarla o realizar reformas mientras los demás prefieren venderla.
El Código Civil establece reglas específicas para la administración y disfrute de los bienes comunes y exige determinados acuerdos dependiendo de la decisión que se quiera adoptar.
Impuestos y trámites de la herencia
Heredar una vivienda también implica realizar determinados trámites fiscales y administrativos.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava las adquisiciones por causa de muerte y su regulación puede variar en función de la comunidad autónoma. Con carácter general, el plazo para presentar la documentación correspondiente a una adquisición por fallecimiento es de seis meses desde la fecha del fallecimiento, aunque existen mecanismos para solicitar una prórroga.
Además, cuando se transmite un inmueble urbano puede existir plusvalía municipal, cuya regulación corresponde a las haciendas locales dentro del marco establecido por la legislación estatal.
Por eso, antes de vender o adjudicar la vivienda, es recomendable analizar la situación concreta con un profesional fiscal o jurídico.
¿Qué opciones existen si los hermanos no se ponen de acuerdo?
Normalmente existen tres alternativas principales:
Vender la vivienda y repartir el dinero. Es la opción más sencilla cuando ninguno quiere quedarse con el inmueble.
Adjudicar la vivienda a uno de los hermanos. El hermano que conserva la propiedad compensa económicamente al resto según sus participaciones, cuando esta solución sea viable.
Solicitar la división de la cosa común. Si no existe acuerdo, cualquier copropietario puede pedir la división. Cuando la vivienda es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarla a uno, puede terminar vendiéndose y repartiéndose el importe obtenido.
La vía judicial debería considerarse como último recurso, ya que puede implicar tiempo y costes y, según el propio Notariado, una venta mediante subasta puede obtener un resultado económico menos favorable que una venta ordenada en el mercado.
¿Cómo evitar conflictos al vender una vivienda heredada?
Antes de tomar decisiones, es importante conocer cuánto vale realmente el inmueble y qué alternativas tiene cada hermano.
Una valoración profesional permite establecer un punto de partida objetivo para negociar: vender la vivienda a precio de mercado, conocer cuánto correspondería a cada propietario o valorar si resulta viable que uno de los hermanos se quede con ella.
En una situación de herencia, además, conviene revisar previamente la documentación y la situación registral del inmueble.
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